Рынки недвижимости городов России подчинены общим законам

Основное влияние на них оказывал внешний фон, но ситуация начинает меняться.

С начала 2009 года цены на жилье упали во всех крупных городах России, отмечают в своем обзоре представители Ассоциации строителей России (АСР). Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что во всех городах страны рынки недвижимости за последний год вели себя схожим образом. И это неудивительно, так как с приходом экономического кризиса локальные факторы каждого региона отошли на второй план, а на первый вышли общие макроэкономические тенденции. Хотя по мере преодоления кризиса ситуация снова начинает меняться в пользу локальных факторов.

АСР подсчитала, как изменились цены на квартиры в крупнейших городах России с начала 2009 года. Лидерами по степени удешевления, по данным АСР, стали Волгоград, Пермь, Ростов-на-Дону, Москва и Санкт-Петербург - в этих городах цены упали на 23,9%, 23,5%, 22,3%, 20,3% и 19,7% соответственно (речь идет о рублевых ценах). Похожие выводы делает и журнал www.metrinfo.ru – в частности падение рублевых цен на квартиры в Москве составляет с начала года около 25%. Чуть меньшими темпами дешевели квартиры в таких городах, как Уфа, Нижний Новгород, Омск, Самара, Екатеринбург и Челябинск - на 18,8%, 18%, 17,2%, 16,8%, 16,4% и 15,7% соответственно. В свою очередь лидерами по наименьшим темпам сокращения стоимости жилья оказались Красноярск, Новосибирск, Воронеж, Московская область и Казань - здесь жилье в январе - сентябре этого года уменьшилось в цене на 15,6%, 14,3%, 13%, 11,4% и 9,8%.

Анализ динамики цен на жилье позволяет сделать ряд интересных выводов.

1.Тот факт, что за этот год жилье подешевело абсолютно во всех городах, говорит о том, что кризис оказал влияние на локальные рынки недвижимости всех регионов вне зависимости от их географических, экономических, демографических и прочих характеристик. Аналогично схожую динамика цен отмечал недавно и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». По его данным основной скачок вниз цены сделали с сентября 2008 года по март 2009 года. В последние же несколько месяцев цены во многих городах России продолжали снижаться, однако, темпы этого снижения уже были заметно меньше.

2.Никаких заметных отклонений цен на недвижимость, сильно отличающихся от средних показателей, не было зафиксировано. Во всех городах цены снижались приблизительно схожими темпами, а разницу в 15-20 процентных пунктов между наибольшими и наименьшими значениями в условиях общего снижения цен нельзя назвать критичной. Для сравнения – «качели» на фондовом рынке, вызванные кризисом, приводили к тому, что падение стоимости разных финансовых инструментов могли отличаться в разы.

Относительно небольшие расхождения динамики цен на жилье в разных городах позволяют говорить о том, что локальные рынки недвижимости находятся сейчас под воздействием одних и тех же макроэкономических факторов и тенденций, ведь стоимость нефти или курс доллара к рублю равным образом сказываются на всей России.

Локальные факторы, например, особенности местного самоуправления, соотношение экономических показателей конкретного региона, спрос и предложение на рынке жилья в нынешней динамике рынка недвижимости, обусловленной в основном финансовым кризисом, играют относительно небольшую роль.

Синхронность динамики цен можно было наблюдать не только в последние месяцы. Как уже писал www.irn.ru в статье «Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга приходят к равновесию», периоды бурного роста и коррекции рынков недвижимости в двух крупнейших российских городах коррелируют на протяжении уже около десяти лет.

3.Города со схожими показателями падения цен нельзя сгруппировать по географическим, экономическим или демографическим признакам. По мнению специалистов www.irn.ru, это еще один аргумент в пользу низкого влияния локальных факторов на местные рынки недвижимости в условиях кризиса.

4.Москва и Санкт-Петербург являются одними из тех городов, где темпы снижения цен на жилье оказались наиболее высокими. Но нельзя сказать, что они представляют собой абсолютный рекорд. С одной стороны, это может быть связано с сохранением прослойки платежеспособного спроса в столицах даже несмотря на кризис. С другой стороны, означать, что рынки ряда регионов России были перегреты не меньше столичных.

Прогноз

Схожесть сценариев развития рынков недвижимости в разных городах России дает основания полагать, что и основные фазы последствий кризиса – существенное снижение цен, остаточная коррекция и стабилизация – будут происходить во многом синхронно. Хотя следует отметить, что после дефолта 1998 года Москва вышла из кризиса опережая регионы на 2-3 года. Однако, нынешний кризис больше пришелся на финансовую сферу, обеспечивающую дополнительный спрос на недвижимость в Москве, поэтому, вполне возможно, что на этот раз у столицы уже не будет прежней «форы».

Сейчас рынки недвижимости крупнейших российских городов находятся в фазе остаточной коррекции цен, как и Москва, и вполне готовы перейти к стабилизации. (На тему наблюдаемого сейчас начала роста долларовых цен на квартиры в Москве смотрите статью «Иллюзия роста»). И вполне естественно полагать, что какое-то время все рынки недвижимости будут во многом продолжать отыгрывать макроэкономический фон: если основные экономические показатели будут постепенно расти и отыгрывать потери, вызванные кризисом, то и падение цен на недвижимость постепенно сойдет на нет, а в ряде регионов может даже смениться небольшим отскоком вверх. Если же последует вторая волна экономического кризиса, то и недвижимость во всех городах продолжит дешеветь.

Впрочем, нельзя и переоценивать общее влияние единого макроэкономического фона, так как рынки недвижимости все же являются локальными. И в недавней статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза» аналитический центр www.irn.ru отметил, что сейчас ведущую роль в дальнейшей динамике цен на квартиры начинают играть объемы нового строительства и количество предложений. Если в том или ином регионе предложение на рынке жилья так и останется в дефиците, то это обстоятельство не даст ценам падать ниже, а может даже спровоцировать отскок вверх. Если же массовое строительство жилья эконом-класса напротив будет активно вестись, а предложение – возрастать, то это может поспособствовать дальнейшему сползанию цен вниз, особенно в тех регионах, где рыночные цены на квартиры заметно превышают стоимость строительно-монтажных работ (СМР).

Поэтому в дальнейшем динамика цен на жилье в разных городах страны снова может разойтись под влиянием локальных факторов. Города и регионы с ограниченным объемом строительства и предложения нового жилья стабилизируются по цене и могут даже в среднесрочной перспективе начать умеренно дорожать, а там, где объемы строительства, напротив, будут увеличивать, стоимость жилья продолжит снижение, по крайней мере, на новые строящиеся объекты. Таким образом, считают в www.irn.ru, на примере разных регионов России можно будет проследить работу правила «цены – вверх, если падает предложение на свободном рынке, и цены – вниз, если предложение в избытке». Если, конечно, снова не вмешаются сильные перемены в макроэкономическом фоне, которые заставят дорожать все на волне инвестиционного ажиотажа, как было в 2006-2008 годах, или все дешеветь, как с приходом кризиса осенью 2008 года.

Дата публикации: 13:04 27 октября 2009

Источник: bpn.ru