Как апартаменты изменят рынок аренды жилья

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Премьер-министр России Дмитрий Медведев заявил, что развитию рынка арендного жилья в нашей стране мешает психология. Аналогичную точку зрения высказал глава Минстроя – по его мнению, виноват менталитет. Наиболее очевидным решением этого вопроса является развитие института доходных домов. Сейчас на рынке жилья появляются все больше апарт-комплексов, которые альтернативой “бабушкиным” квартирам, сдающимся в аренду. Эксперты рассказали о том, смогут ли апартаменты изменить ситуацию на рынке аренды жилья? Большая часть арендного рынка находится в серой зоне. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что развитию рынка аренды в стране мешают не только экономические, но и психологические проблемы. Аналогичное мнение высказал и глава Минстроя, сославшись на менталитет. Могут ли апартаменты изменить ситуацию на рынке аренды жилья?

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

- Действительно, по некоторым оценкам, рынок аренды жилья в Петербурге на 90% является серым. И уже по этой причине невозможно адекватно оценить его объем и другие показатели. Весьма приблизительно считается, что объем этого рынка составляет около 350-370 млрд рублей в год. От 300 000 до 400 000 петербургских квартир находятся в аренде, около 7 000 – 9 000 стоят в экспозиции и каждый месяц происходит примерно 4 500 сделок.

Наблюдения говорят о том, что на этом рынке есть существенный дисбаланс между спросом и предложением. Рынок пополняется, в основном, низкокачественным предложением, сконцентрированным в новых спальных районах - лишенных инфраструктуры, удаленных не только от центра, но нередко и от метро. Там предложение растет на 10-15% в год. Однако в том, что касается сделок между собственниками жилья и арендаторами, передаче ключей, безопасности, окружения, там царит полный хаос. В то же время рынок долгосрочной аренды жилья – это явно рынок нанимателя, цены на аренду квартир в лучшем случае неустойчивы. А в худш

ем - снижаются год к году на 2-5%.

При этом снять на долгий срок чистую квартиру в хорошем районе, где есть школа, фитнес-центр, супермаркет и парк, за разумные деньги, непросто. Особенно для семей с детьми. Но и с апартаментами тоже не так все просто. Да, за последний год (с середины 2018 до середины 2019 года) предложение удвоилось: с 5500 до 11 700 номеров в 34 проектах. Распродаются бодро, за полгода уходит больше 2000 апартаментов, но новое предложение выводится на рынок еще быстрее – за первое полугодие 2019 года в продажу выведено 10 300 юнитов. В стройке находится почти 1 млн кв.м. В 2020 году будет введено в эксплуатацию еще 5 245 новых номеров, а затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка 3 500 и более новых сервисных апартаментов.

Исходя из нашего текущего опыта можно ожидать, что 2/3 из этого количества юнитов предназначается инвесторами для сдачи внаем. На короткий или на долгий срок – в этом вопрос. В формате гостиницы (на краткосрочном размещении) смогут работать номера в компактных апарт-отелях на 300-400 номеров, которые находятся близко к центру, аэропорту или морскому вокзалу, прошли классификаци

ю, получили свои 3* или 4* и успешно конкурируют с классическими гостиницами за растущий туристический поток. С другой стороны, уже сейчас на рынок выведено 11 проектов с четырехзначным номерным фондом. Многие из них расположены в откровенно спальных районах. Очевидно, что туристами их не заполнить.

Мы в МТЛ уверены в том, что эти апартаменты можно и нужно эксплуатировать как цивилизованное арендное жилье, сдавая его на средний и долгий срок. Растущая конкуренция на рынке апартаментов сама подтолкнет их к этому. Фактически они могут стать аналогом дореволюционных доходных домов.

Спроса на такое жилье в крупном городе хватает уже сейчас. Его формируют:

• - компании, чьи сотрудники должны длительное время находиться в командировке в Петербурге;
• - семьи с детьми, которые еще строят или ремонтируют собственное жилье;
• - те, кто приезжает в Петербург на учебу или для лечения;
• - те, кто приезжает из регионов искать работу и готовить почву для переезда семьи;
• - одинокие миллениалы с хорошим заработком, которые пока не готовы осесть в Петербурге надолго;
• - экспаты, а также люди, которые по самым разным (личным, профессиональным или семейным) причинам не хотят связывать себя частной собственностью.

Все эти категории арендаторов способны забрать то, что сегодня строится. Но, чтобы апартаменты смогли «отъесть» сколько-нибудь существенную часть серого рынка аренды, надо решить две проблемы. Ни одна из них не имеет отношения к психологии. Первая – низкая покупательская способность тех, кто нуждается в съемном жилье. Вторая – качество управления апартаментами. Аренда апартаментов существенно дороже, чем аренда обычной квартиры той же площади. Это плата за комфорт и сервис. Боюсь, немногие девелоперы отдают себе отчет, что значит обеспечить бесперебойную техническую эксплуатацию, охрану, клининг, администрирование апарт-отеля на 1000 и больше номеров. В городе единицы управляющих компаний, у которых хватит опыта и ресурсов, чтобы делать все перечисленное (и параллельно вести ценовые войны с конкурентами).

Игорь Петров, генеральный директор компании «Р-Фикс»:

- Действительно появление и становление рынка апартаментов в Петербурге дает толчок развитию арендного бизнеса. Если раньше альтернативы “бабушкиным вариантам” практически не было, то сейчас все больше арендаторов нацелены на то, чтобы найти официальный вариант, то есть с договором и четкими правилами. Можно предположить, что это первый шаг в сторону цивилизации рынка.

Стоит отметить, что выросло и количество корпоративных клиентов, которые снимают жилье для своих сотрудников. Если раньше они вынуждены были искать объекты в частном секторе, то апарт-комплексы позволяют пакетно решить этот вопрос. Пожалуй, наиболее существенными преимуществами такого варианта является более высокое качество таких объектов, а также возможность оплатить по безналичному расчету.

Так, потенциально, наш проект AVENUE-APART на Дыбенко, который мы реализуем совместно с «МТЛ. Управление недвижимостью» будет очень привлекателен для корпоративных клиентов.

Надия Широкова, Генеральный директор агентства недвижимости «София»:

- На мой взгляд, апартаменты изменят весь рынок арендного жилья города и страны, в целом. Все-таки качество жизни в стране растет и люди привыкают жить лучше. Поэтому тот, кто однажды остановился в объекте с хорошим сервисом никогда уже не захочет снимать жилье, где все приходится решать самостоятельно. Все-таки нужно понимать, что количество хозяев на недвижимость, которые ее сдают и считают этот процесс бизнесом, крайне низкий. Для абсолютного большинства сдача жилья - это некий безусловный доход, который они привыкли получать просто так. В связи с этим, они не привыкли заботиться о комфорте своего жильца. Такое отношение, безусловно, заметно и негативно сказывается на отзывах о съеме того или иного частно объекта. Какие сейчас есть недостатки и преимущества в сегменте долгосрочной аренды юнитов по сравнению с обычными квартирами?

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

- Для инвесторов и собственников апартаментов: апартаменты в успешном комплексе с продуманной инфраструктурой имеют более высокие показатели капитализации, чем обычное жилье; апартамент, в котором есть долгосрочный арендатор, можно продать как готовый бизнес (с квартирой так не получится); можно доверить все процессы по поиску арендатора и взаимодействие с ним управляющей компании и получать пассивный доход без личных усилий; нет проблем с законом (а соответственно, и с ТСЖ, соседями, миграционной и налоговой службами).

Для арендаторов:

• удобный и быстрый поиск жилья;
• не надо вступать в непосредственный контакт с собственником квартиры;
• не надо платить комиссионные риэлтору и обеспечительный платеж ( 200% к плате за первый месяц);
• юридически защищенная сделка;
• удобная форма внесения арендной платы;
• возможность проживания с детьми и домашними животными;
• возможность регистрации по месту пребывания и доступ к городской инфраструктуре;
• спокойное общение с соседями;
• помещение и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником;
• наличие охраны и гостиничных сервисов.

Игорь Петров, генеральный директор компании «Р-Фикс»:

- Чаще всего рынок аренды обычных квартир не официальный, в отличие от рынка апартаментов. Для собственника это официальный доход, для конечного клиента - это гарантии в части официального договора аренды. Кроме того, апарт-комплекс предоставляет дополнительные гостиничные услуги для клиентов, что делает проживание в таком комплексе более комфортным, чем в обычном жилом доме.

Надия Широкова, Генеральный директор агентства недвижимости «София»:

- На мой взгляд, основным преимуществом сдачи юнита в апарт-комплексе является автономность. То есть у владельца такого объекта не должна “болеть” голова от того, где разместить рекламу, как найти арендатора, как организовать показ объекта, договориться об условиях и так далее. Все эти вопросы берет на себя управляющая компания. Среди минусов можно выделить необходимость отчислять комиссию управляющей компании. Однако этот минус берется не из пустоты, а из понятных услуг, которые оказываются.

Через какое время апарт-комплексы станут реальной альтернативой арендному жилью в Петербурге?

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

- В определенном смысле они уже стали такой альтернативой. К сожалению, пока она доступна не всем. Чтобы такая альтернатива стала массовой, те апарт-отели, которые строятся в спальных районах, должны иметь номера разных планировок и площади – на любой запрос и кошелек. В отличие от гостиничных проектов, где номерной фонд должен отвечать четким параметрам. Доходные дома в старом Петербурге строились в расчете на самую разную публику. В бельэтаже были просторные квартиры для состоятельных жильцов, выше – более компактные и дешевые квартиры и комнаты. Такая модель арендного жилья намного более гибкая. Появились у арендатора деньги – он переезжает в более комфортабельный номер, настали трудные времена – живет потеснее, но в нормальных условиях – с горячей водой, чистым бельем, стиральной машиной, кондиционером. При этом все квартиры востребованы. А покупателям такая модель открывает разные инвестиционные возможности на входе в проект.

Игорь Петров, генеральный директор компании «Р-Фикс»:

- Уже сейчас апартаменты являются конкурентами, однако в виду работы на рынке классических апартаментов они все же больше сдаются в краткосрочную аренду как гостиничные номера, однако в ближайшее время на рынке появятся крупные апарт-отели, которые начнут работать на долгосрочную аренду, и чем больше таких апартамент-отелей будет, тем больше будет и конкуренция. Надия Широкова, Генеральный директор агентства недвижимости «София»: - На мой взгляд, апарт-комплексы уже стали конкурентами обычным квартирам. Другое дело, что пока масштаб предложения не так велик и разнообразен. Сейчас рынок только “встает” на ноги, поэтому те, кто придут на него первыми и получат наибольший доход.  

Дата публикации: 17:44 28 октября 2019