Недвижимость на Кипре: подводные камни при покупке

Недвижимость за пределами страны всегда привлекала россиян. Конечно, в первую очередь наших соотечественников интересует жильё у воды. Для многих дом или квартира у моря это разновидность дачного участка, но есть и те, кто рассматривает такую покупку как инвестиции с целью получения прибыли. Вы активно интересуетесь вопросом зарубежной недвижимости и, поэтому мы попросили ответить на ваши вопросы директора по маркетингу Prime Property Group Светлану Федорову.

Анастасия спрашивает: «Как купить недвижимость на Кипре? Каковы тонкости приобретения недвижимости на Кипре. Есть ли какие подводные камни? Заранее спасибо».

Правовая система Кипра и работа Департамента Земельного Кадастра основаны на Британском и Греческом законодательстве. Данная правовая система является одной из наиболее надежных систем в мире. Она предусматривает высокий уровень защиты прав покупателя, тем не менее, прежде чем проводить юридическую сделку и любые операции с денежными средствами, настоятельно рекомендуется назначить лицензированного адвоката. Оплата юридических услуг составляет примерно 1% от стоимости недвижимости.

По сравнению со многими другими странами процедура приобретения недвижимости на Кипре достаточно проста. Граждане Евросоюза и граждане стран, не входящих в Евросоюз, имеют право на безусловное приобретение недвижимости в полную собственность. Это могут быть: апартаменты, дом, вилла или земельный участок, площадью до 4000 кв. м.

1. Выбор объекта недвижимости

Для выбора и принятия решения мы рекомендуем вам осуществить ознакомительный тур на Кипр. Многие компании-застройщики предлагают такую услугу на безвозмездной основе, с одним лишь условием, что в итоге вы покупаете их недвижимость. С русскоговорящим представителем компании вы осмотрите все интересующие вас объекты, и в случае заключения сделки вам охотно подарят проживание нескольких ночей в отеле, организуют трансфер в аэропорт.

Если понравившийся объект (объекты), а также локация выбраны, то можно приступать к поэтапному осуществлению покупки. Важно понимать, что если вы покупаете недвижимость свыше 300 тыс. евро, то можете претендовать на получение ПМЖ для владельца и всех членов его семьи. Если вы инвестируете в недвижимость Кипра более 2.5 млн. евро, то это основание для получения кипрского паспорта (Европейского гражданства) для заявителя и всех членов его семьи, включая материально зависимых детей до 25 лет. Поэтому тонкости и нюансы процедур для обоих случаев будут различаться.

2. Предварительный договор

После выбора недвижимости на Кипре, необходимо заключить предварительный договор и внести задаток, чтобы зарезервировать выбранный объект недвижимости. Предварительный договор обычно называют договором бронирования. При подписании договора бронирования, объект снимается с продажи, чтобы провести проверку юридической чистоты недвижимости и согласовать условия сделки. Для этого, покупатель должен назначить лицензированного юриста, который будет действовать от его лица, и изучит объект недвижимости с юридической стороны, а также составит текст договора купли-продажи, максимально защищающий интересы покупателя. Депозиты бронирования варьируются в зависимости от цены объекта недвижимости, и обычно составляют 1-2% от цены покупки. Оплата за недвижимость принимается только в валюте евро.

3. Открытие банковского счета

В этот же день покупателю рекомендуется открыть банковский счет в кипрском банке для осуществления платежей продавцу недвижимости. Это не сложно и ваш адвокат поможет вам в этом.

4. Заключение договора купли-продажи

После того, как выполнены все необходимые предварительные шаги, покупатель и продавец заключает договор купли-продажи. При подписании контракта, адвокат подает заявление в так называемый Совет Министров, чтобы получить разрешение на покупку недвижимости (это обязательное требование для покупателей, являющихся гражданами других государств, но обычно простая формальность).

5. Регистрация контракта в Земельном Департаменте

Далее адвокат подает все собранные документы в районный Земельный Департамент, чтобы зарегистрировать покупку. Земельный Департамент ставит штамп на договоре, и регистрирует его в Земельном Реестре. Это означает, что Вашу собственность не могут сдать внаем, продать, передать или заложить без Вашего на то согласия. Это гарантирует безопасность права собственности до тех пор, пока не будет получен индивидуальный титул собственности на недвижимость (см. Пункт 7).

6. Завершение взаиморасчетов с продавцом недвижимости

Платеж за объект недвижимости может быть произведен напрямую на счет продавца, но для объектов недвижимости, находящихся в процессе строительства или приобретаемых «с плана», мы настоятельно рекомендуем использовать так называемую систему платежей ESCROW, которая предлагает более гарантированный путь оплаты, где продавец получает определенные доли от общего платежа, когда (и только если) строительство продвигается вперед. Большинство адвокатов на Кипре предлагают систему платежей ESCROW.

7. Передача Титула

Если у продавца уже есть Титул (свидетельство собственности) на объект недвижимости, переоформление Титула на имя нового покупателя может быть выполнено незамедлительно. Как правило, такое возможно при покупке вторичной недвижимости. Если приобретаемая недвижимость является новым объектом, в большинстве случаев продавец (застройщик) не имеет отдельного Титула на объект, и покупатель в итоге будет вынужден ждать несколько месяцев, перед тем как он будет выдан. До этого момента, право собственности покупателя гарантировано регистрацией договора купли-продажи в Земельном Департаменте (см. Пункт 5). Заявка на получение Титула на объект недвижимости подается в Земельный Департамент адвокатом от лица клиента.