В ближайшие годы спрос на апартаменты будет расти - эксперт

Около 300 тыс. кв. м апартаментов построят в Москве в 2016 году. Насколько в нынешних условиях востребован данный формат недвижимости? Сильно ли сдерживает развитие этого рынка слабая юридическая проработанность статуса данного вида недвижимости?

Дмитрий Сысуев, Директор по развитию Группы компаний «Фортекс»

Как правило, апартаменты приобретают в качестве дополнительного жилья, второй - третьей квартиры бизнесмены, сотрудники иностранных компаний, топ-менеджеры, для которых важны расположение в деловом районе и сервис. В начале года средняя площадь проданных квартир и апартаментов увеличилась более чем на 10% по сравнению с концом 2015 г. Рост продаж объектов объясняется, тем, что на рынке активизировались покупатели, инвестирующие в недвижимость для сбережения денег в нестабильной ситуации.

До недавнего времени появление частных инвесторов на рынке профессиональной коммерческой недвижимости, инвесторов, располагающих сравнительно небольшими суммами (от 5-10 млн рублей), было скорее исключением, чем правилом. Статистика банков показывает, что за последние 1,5 года в связи с валютными колебаниями больше триллиона рублей было снято гражданами с депозитов и так и не вернулось в банковскую систему. Эти деньги остались в руках потенциальных малых инвесторов. Не учитывать эту денежную массу при общей экономической ситуации, отсутствии кредитных линий и институциональных инвесторов - упущение.

Сегодня частные инвесторы как никогда хотят инвестировать в надежные активы, а столичная недвижимость остается одним из наиболее стабильных российских активов. Доля покупателей апартаментов с инвестиционной целью всегда была выше, чем в жилом фонде и достигает 25-30%. Их привлекает цена, расположение в деловом районе города и нетипичная архитектура. Инвесторы приобретают апартаменты на стадии строительства, и извлекают прибыль при продаже, когда комплекс введен в эксплуатацию. Возможность сдавать апартаменты в аренду также приносит стабильный доход, ставки аренды сопоставимы с квартирами. Кроме того, в случае изменения экономической ситуации их всегда можно перепрофилировать под более востребованные помещения – офисы или гостиницы. Но на покупку апартаментов действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» не распространяется.

Апартаменты и квартиры имеют разный юридический статус. Владелец апартаментов, в отличие от жильцов квартир, не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Апартаменты являются нежилым помещением, отсюда и более высокие тарифы на эксплуатацию и повышенный налог, но при этом дисконт при покупке может компенсировать на годы вперед завышенные тарифы и налоговое бремя. Апартаменты в среднем дешевле квартир той же локации и площади на 15-20%.

Отсутствие инфраструктуры также служит фактором, занижающим стоимость апартаментов. На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие объекты социальной инфраструктурой, строить поликлиники, детские сады и школы, как это принято в случае с традиционными жилыми комплексами. К тому же у таких объектов зачастую отсутствуют парковочные места.

В ближайшие годы спрос на апартаменты будет расти. При этом рынок апартаментов будет развиваться в сторону доступности, увеличится предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. С общим падением рынка жилой и коммерческой недвижимости средневзвешенная цена предложения на апартаменты претерпит снижающие корректировки.